634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartmanlarda, sitelerde ve toplu yaşam alanlarında kat maliklerinin haklarını, borçlarını ve ortak yaşam kurallarını düzenleyen temel kanundur. 23 Haziran 1965’te kabul edilmiş, 2 Ocak 1966’dan itibaren yürürlüğe girmiştir.
Bu kanun yalnızca ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını değil; bağımsız bölüm sahiplerinin mülkiyet haklarını, ortak alanların kullanım kurallarını ve uyuşmazlıkların çözüm yollarını da kapsamlı biçimde düzenler. Kısacası apartman yaşamının anayasasıdır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Bir binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için bazı yasal şartların yerine getirilmesi zorunludur. Binanın tamamlanmış ve iskan ruhsatı alınmış olması, bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı gösterilebilir nitelikte bulunması ve yönetim planının hazırlanmış olması gerekir. Bu belgeler tapu müdürlüğüne sunularak kat mülkiyeti tescil ettirilir.
Kat mülkiyetinin kurulması tapu sicilinde tescille gerçekleşir. Tescil olmadan kat mülkiyeti hukuken geçerli sayılmaz.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada her malik bireysel mülkiyet haklarına sahip olur. Malik, kendi bağımsız bölümünü kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilir. İç mekanı istediği gibi düzenleyebilir; ancak bu hak komşularının haklarını ihlal etmeyecek biçimde kullanılmalıdır.
Ortak alanlarda ise tüm malikler eşit haklara sahiptir. Asansör, bahçe, otopark, çatı gibi ortak yerler hiçbir malikin tek başına tasarruf edemeyeceği alanlardır. Bu alanlarda yapılacak her türlü değişiklik kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.
Kat malikleri kurulunda her malikin oy hakkı vardır. Kararlar çoğunlukla arsa payı oranına göre alınır.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Hak kadar sorumluluk da önemlidir. Her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bağımsız bölümünü tahsis amacına uygun kullanmak, binanın mimari bütünlüğünü korumak ve yönetim planı hükümlerine uymak da temel yükümlülükler arasındadır.
Komşulara zarar verecek faaliyetlerden kaçınmak, gerektiğinde onarım için bağımsız bölüme girişe izin vermek de kanunun zorunlu kıldığı davranışlardandır.
Yükümlülüklere sürekli aykırı davranan bir malik için diğer malikler, KMK’nın 25. maddesi uyarınca mahkemeye başvurarak o dairenin devrini talep edebilir. Bu ciddi bir yaptırımdır ve göz ardı edilmemelidir.
Aidat Nedir, Ödenmezse Ne Olur?
Aidat, kat maliklerinin ortak giderleri karşılamak amacıyla düzenli olarak ödediği zorunlu katkı payıdır. Bu yükümlülük doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğar ve hukuki olarak kaçınılamaz.
Aidat ödenmediğinde gecikme faizi işlemeye başlar. Yönetici yazılı uyarı gönderdikten sonra kat malikleri kurulunun kararıyla icra takibi başlatılabilir. Son aşamada ise sulh hukuk mahkemesinde tahsilat davası açılır.
Kiracı aidat ödemekten kaçınsa dahi hukuki sorumluluk maliktedir. Kira sözleşmesinde kiracının ödeyeceği kararlaştırılmış olsa bile yönetim, borcu önce malikten tahsil eder.
Ortak Alanlar ve Kullanım Kuralları
KMK’nın 4. maddesi her durumda ortak alan sayılan yerleri açıkça listeler: temel ve bodrum katlar, çatı ve dam, asansörler, merdivenler ve sahanlıklar, kapıcı dairesi, bahçe ve avlular, su deposu, sığınak ve kalorifer tesisatı bunların başında gelir.
Bu alanlarda herhangi bir malik tek başına değişiklik yapamaz, devredemez ya da tahsis amacı dışında kullanamaz. Örneğin ortak bahçeyi kendi kullanımına almak veya asansörü izinsiz değiştirmek hukuken mümkün değildir.
Yönetici Atanması ve Görevleri
Sekiz ve üzeri bağımsız bölümden oluşan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Daha küçük binalarda ise ihtiyaridir.
Yönetici; aidatları toplar, ortak giderleri öder, binanın bakımını sağlar, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır ve binayı üçüncü kişilere karşı temsil eder. Gelir-gider defteri tutmak ve maliklere düzenli hesap vermek de yöneticinin yasal görevleri arasındadır.
Profesyonel bir yönetim firmasıyla çalışmak; aidat takibinden teknik bakıma, hukuki süreçlerden muhasebe takibine kadar tüm bu yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesini sağlar.
Uyuşmazlık Çözümü
Kat malikleri arasında çıkan anlaşmazlıklarda başvurulacak mercii sulh hukuk mahkemesidir. KMK’nın 33. maddesi uyarınca, kurul kararlarının uygulanmasında uyuşmazlık çıkarsa hakim müdahalesi talep edilebilir.
Uygulamada en sık karşılaşılan ihtilaflar şunlardır: ortak giderlerin ödenmemesi, bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımı (örneğin konut olarak kayıtlı dairenin işyerine dönüştürülmesi), onarım için bağımsız bölüme girişe izin verilmemesi ve binanın mimari bütünlüğünün bozulması.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Yasal yükümlülük maliktedir. Kira sözleşmesinde kiracının ödeyeceği kararlaştırılabilir; ancak yönetim, ödeme yapılmadığında her zaman malikten tahsilat yapar.
Komşum balkonu kapattı, bunu yapabilir mi?
Hayır. Balkon kapatma binanın dış cephesini etkilediğinden tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı ve belediye izni gerekir.
Su kaçağı kimin sorumluluğunda?
Ortak alandan kaynaklanıyorsa tüm malikler, üst kattan kaynaklanıyorsa o dairenin maliki sorumludur.
Yönetici seçiminde kaç oy gerekir?
İlk toplantıda arsa payı çoğunluğu aranır. Sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir.
Profesyonel yönetim firması tutmak zorunlu mu?
Yasal olarak zorunlu değildir. Ancak özellikle 20 ve üzeri daireli sitelerde profesyonel yönetim; zaman tasarrufu, hukuki güvence ve şeffaf mali yönetim açısından büyük avantaj sağlar.
Sonuç
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site sakinlerinin haklarını koruyan, ortak yaşamı düzenleyen kapsamlı bir çerçeve sunar. Bu çerçeveyi doğru uygulamak hem kat maliklerinin hem de yöneticilerin sorumluluğundadır.
AdHouse Yönetim olarak İzmir’de 634 sayılı KMK kapsamında şeffaf, hızlı ve profesyonel yönetim hizmeti sunuyoruz. Aidat takibinden hukuki desteğe, teknik bakımdan muhasebe yönetimine kadar tüm süreçleri uzman kadromuzla yürütüyoruz.
📞 0232 229 01 85 — Ücretsiz ön görüşme için hemen arayın.
